건축물 용도변경 방법과 주의점

 우리 주변에는 다양한 건물이 있습니다.

모든 건물은 해당 하는 건축법과 여러가지 관련법들을 통한 법률적인 부분과 기술자들에 의한 기술적인 부분이 합쳐져서

건물이 됩니다. 그래서 관련된 법들이 많습니다.

그중에서 가장 많은 편에 들어가는 것이 우리나라 소상공인분들이 원활한 영업 및 생계를 위한 장소인 근린생활시설입니다. 그러한 근린생활시설에서 새로운 사업장을 열때 우리는 해당 영업장에 맞는 용도로 용도변경이란것을 하게됩니다.

그러한 용도변경을 위해서 어떠한 준비 사항들이 있는지 알려드리겟습니다.

 

1)내가 원하는 용도변경이 가능한지 확인합니다.

부동산중개사무소에 보통 가능한지 확인을 하시는데 직접 쉽게 하실수가 있습니다.

검색창에서 '토지이음' 을 검색하여 들어가신후에 지번을 입력하면 다음의 화면이 나옵니다.

위 글에서 행위가능여부를 들어가시면 무엇이 가능한지 나옵니다.

내 사업장이 어떤 행위를 해야 하고 어디서 영업신고를 해야 하는지 영업허가를 해야 하는지 그 부분은 구청이나 시청에서

사업자등록증 준비를 위해 알아보시면 알수 있으니 확인하시고 필요한 용도가 가능한지는 위 방법대로 하시면 됩니다.

 

2)용도변경에는 3가지가 있습니다.

같은 시설군내의 변경에 대한 '건축물표시(변경정정)신청'

상위군으로 변경인 '용도변경허가'

하위군으로 변경인 '용도변경신고'

3)위반건축물이 있는지를 봅니다.

 임대비가 싸서 또는 위치가 너무 좋아서...그렇다하여도 위반건축물이 있다면 매우 곤란하게 됩니다.

임대를 위해서 대출이 필요한 경우 건축물대장에 위반건축물이라는 노랑딱지가 있다면 해당 건축물에서는 대출이 진행되지 않습니다.

 용도변경진행해야 할 경우 해당 건축물에 노랑딱지가 붙어 있다면 용도변경이 진행되지 않습니다. 또한 건축물대장에 노랑딱지가 없다고 하여도 현장에 위반건축물이 있다면 용도변경진행이 어렵게 됩니다.

용도변경을 진행하게 되면 담당공무원이 현장을 나와서 확인을 합니다. 그때 현장에 위반건축물이 있는 경우 용도변경의 진행은 중단되며 보완사항으로 위반건축물을 철거하여 원상복구 하던가 추인을 진행하던가 하라고 합니다. 

물론 그전에 현장에 위반건축물이 있는 경우 건축사사무소에서 먼저 진행을 맞으려하지 않습니다.

그러므로 당장 용도변경을 한후 인테리어를 하고 영업을 해야 하는데 시간은 없고 그렇다 하면 이런 위반건축물이 있는 곳에 임대를 들어가시면 안됩니다.

 부동산중개사무소에서 이런부분에 대해서 위반건축물이 없다고 확답을 받았다하여 용도변경을 진행하시다가 한달~두달 시간은 가고 현장에 위반건축물에 대해서 철거비용을 누가 내는냐 서로 싸우고 그러다가 진행이 무산되는 경우도 더러 있습니다.

 

4)현황도를 확인합시다.

위에서 설명글에 나오지만 건축물대장이란것이 있습니다.그 건축물에 대한 정보가 다 있다고 보시면 됩니다.

-주민센터,동사무소,행정복지센터...구청이나 시청의 민원실에서 건축물대장을 발급합니다.(유료)

-정부24시 사이트에서 건축물대장을 발급합니다.(유료)

-건축행정시스템 세움터 에서 건축물대장을 발급합니다.(무료)

위 세군대에서 건축물대장을 발급하며 현황도도 발급이 가능합니다.

-주민센터,구청,시청의 민원실에서는 건축물대장 발급코너에서 같이 현황배치도를 발급 가능하며 해당층에 대한 평면도는 임대차계약서가 있어야 가능합니다.

-건축행정시스템 세움터에서는 현황배치도 발급은 아무런 서류없이 가능하며 해당층에 대한 평면도는 PDF나 JPG로 임대차계약서를 첨부한후 1~7일이내 발급이 됩니다.발급신청후 구청에 건축물대장 담당자에게 전화를 걸어서 신청을 알리면 좀더 빠르게 됩니다.

 

5)건축사사무소를 방문합니다.

 새로운 영업장을 내게 되면 인테리어에 많은돈이 들어가다 보니 또는 새로 창업을 하는데 필요한것이 많다보니 비용적인 스트레스를 많이 받게 됩니다. 그리고 사업이나 자영업이나 월급받는 인생에서 벗어나면 비용에 대한 스트레스는 영원히 벗어날수 없습니다. 그러니 한푼이라도 아껴야 합니다.

 구청이나 시청 주변의 건축사사무소에 2~3군대 정도를 찾아갑니다. 꼭 찾아갑니다. 전화로 문의하면 대답이 시원찮습니다. 방문하여 상담을 해야 어느정도 대답을 해줍니다. 만약 건축사가 직접 상담이 아니라 이사,과장급에서 상담을 할 경우는 용역비용에 대한 답을 바로 듣긴 어렵습니다.

 방문시에는 '건축물대장','현장사진 내외부 여러컷','현황배치도','현황평면도' 이렇게 준비를 할수 있다면 해가면 좋습니다.

일단 비용을 아끼는 측면에서 구청이나 시청 주변의 건축사사무소는 일명 '허가방' 이라는 곳들이 많으며 이곳은 인허가만 중점으로 많이 처리합니다. 시청,구청,군청(청으로 통일) 주변에 많으며 내 영업장이 속한 청을 찾아가서 그 근처의 건축사사무소를 찾으시면 됩니다. 이 사무소들은 해당 청의 직원들과 매우 교류가 많아서 빨리 해준다고 하거나 싸게 해준다하거나 그럽니다.

 그리고 현장사진을 최대한 많이 가져가고 현황배치도와 현황평면도가 있으면 현장에 실측이랑 위반건축물에 대한 여부로 현장에 나가지 않아도 되기에 비용이 어느정도 빠집니다. 그래서 준비해서 가면 좋습니다.

 또 다른 방법으로 '크몽','숨고' 등의 여러 플랫폼을 통해서 CAD 도면을 준비하시면 더 싸게 가능합니다. 다만 이때는 반드시 건축사사무소 출신의 분에게 도면작업을 맡기세요.간혹 싸게 한다고 인테리어나 토목,전기 등의 분에게 건축도면을 맡기기도 하는데 그러면 괜한 돈만 쓰게 됩니다.용도변경시에 CAD 도면은 굳이 변경후까지는 하실거 없이 기존 현황배치도,현황평면도만 준비하시면 됩니다.(플랫폼을 통한 CAD화에 보통 10만원전후) 현장사진,현장동영상과 CAD파일을 건축사사무소에 줄 경우 최대 50~100만원 전후로 세이브 할수 있습니다. 

 

6)그외 알아가면 좋은 내용

-건축물대장의 주차대수 여부 현장이랑 확인->예)대장에 1대,현황상 0대->불가 또는 원상복구(추가비용)

-용도변경 면적이 지하50m2 이상이거나 지상400m2 이상은 소방협의 대상으로 소방도면 필요할수 있음

(소방면허업체 추가외주비발생)

-지상5층 이상인 경우 지상6층부터는 구조기술사의 인증이 필요하므로 구조기술사 외주비 발생(추가비용)

-대장에 정화조 몇인용 없는 경우->현장에서 정화조 위치 사진찍기,건물주에게 몇인용 물어서 가기

 건물주도 모를경우 그냥 가시면 됩니다.건추갓사무소에서 청에 연락하여 알아볼것입니다.

-정화조가 하수종말처리장연결 인 경우->용도변경을 하면서 하수도원인자부담금이 생길수 있습니다.

(추가비용에 대한 부분)

-3층이상이거나 9m 이상인 건물이거나 단층이나 3층 이하인데 상업지역인 경우나 용도변경시 방화창에 대한 부분이 있습니다. 지적도에서 인접대지(인근에 지목이 도 이거나 구 인거 뺴곤 다 인접대지) 1.5m이내에 건물이 있으며 그 부분에 창문이 있으면 방화창으로 바뀌어야 합니다.(대략 창문 m2당 50만원,시공비운송비별도)

-용도변경을 위해 구조안전진단을 해야 할 경우도 있으며 이 경우 구조안전진단에만 한달이 소요됨.(추가비용)

-구조안전진단에서 보강이 요구되는 경우도 있으며 이 경우 철골보강 비용이 발생됨(추가비용) 

(최근 임차인분이랑 계약후 이러한 보강공사가 요구되어 건축주분에게 협상을 하시고 도움을 받은 경우가 있음.아에 대수선으로 보강을 크게 전체 보강을 하여 구조를 조적에서 철골로 변경한후 내진설계 요건을 득하여 건물감정평가 상승)

-장애인편의시설의 적용유무가 있으며 이 부분은 장애인편의시설 시공업체에 물어보거나 지역 장애인복지센터 문의

 

7)제일 중요한 비용 미리 산출하기

-서울건축사협회 방문>설계감리업무대가산출참고활용 클릭>계산방식에 한국부동산원 용도별 평균공사금액 클릭>해당 용도 체크>종별은 제1종(단순)>도서양 기본>공사면적에 용도변경 면적 기입>견적서보기>건축설계업무대가 계획설계 비용 참고(건축사사무소의 인허가비용)>그외의 추가 외주비,현장업무비용등을 더함 (대략적인 비용산출을 위한 참고)

-대략 작은(100m2이하) 용도변경신고 150만원+@ , 작은(100m2이하) 용도변경허가 250만원+@ 

-대략적인 기한에 의한 산출(표시변경 1주 , 용도변경신고 2주, 용도변경허가3주 x 15)

*위의 것은 대략적인 참고용이며 건축사사무소의 인허가비용은 위의 관련 추가외주비를 포함합니다.

용도변경 면적이랑 용도,관련법에 따른 협의도서 등에 따라 비용이 다르므로 여러곳의 건축사사무소에 방문하여 알아보심이 좋습니다.

 

 

 

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